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포스팅 주제는 요즘 많은 논란거리가 되고 있는 공장, 창고 등에도 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있을까? 입니다.
「상가건물 임대차보호법 제2조 제1항」을 보면 "상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.)에 대하여 적용한다."라고 규정하고 있습니다. 즉 사업자등록 대상이 되는 건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있는 경우에 한해서 상가임대차보호법 적용을 받게 된다는 것입니다.
상가건물 임대차보호법을 적용받게 된다는 것은 "대항력" 을 갖는다는 의미입니다. 임차인이 대항력을 갖게 되면 임대인에게 임대차 계약상 권리를 주장할 수 있을 뿐만 아니라 계약갱신청구권, 권리금 회수, 임대료 인상 제한 등 여러 권리들을 주장할 수 있게 됩니다.
「대항력」이란 임대차계약 당사자뿐만 아니라 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 임차인의 권리를 의미합니다.
이에 공장, 창고 등도 임대차 계약을 체결한 다음 사업자등록을 마치면 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 되어 대항력을 갖추게 됩니다. 하지만 상가건물을 임대차 계약한 뒤 사업자등록을 하지 않거나 제조업 등록만 하고 주된 부분을 사용하였을 경우 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있을지가 주된 논란이 되고 있는데요.
상가건물 임대차보호법에서는 사업자등록 대상이 되는 건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 한해서 법 적용을 받을 수 있다고 명시하고 있습니다. 대법원 판례에도 목적물을 "영업용으로 사용하였는지 여부"를 판단함에 있어서, 형식적인 차원이 아닌 실질적인 차원에서 판단해야 한다고 판시하였습니다. 즉 영업용으로 사용하는지 여부는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황이나 용도 등에 비추어 보았을 때 실질적 사용을 기준으로 판단하여야 한다는 것입니다.
따라서 공장, 창고라는 용도가 중요한 것이 아니라, 임차한 건물에서 실질적으로 수익활동, 영업활동을 하고 있는지가 상가건물 임대차보호법 적용 판단 기준이 되는 것입니다. 공장이나 창고로 사용한다고 하더라도 영리목적으로 사용한다는 것을 입증할 수 있으면 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 가능성이 높습니다.
Q&A
Q) 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만 원과 월차임 3백만 원에 공장 용도로 임대차하였습니다. 제조업으로 사업자등록을 하였는데, 상가건물임대차보호법 적용받을 수 있을까요?
A) 상가건물 임대차보호법의 목적과 동 법 제2조 제1항, 제3조 제1항에 비추어 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차 계약인지 판단은 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. "단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위"만 이루어지는 공장, 창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, "상행위(영업행위)"가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.
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