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상가건물 임대차보호법이 개정되면서 임차인은 특별한 계약해지 사유가 없는한 가만히 있어도 임대차기간이 10동안 보장된다고 생각하는 분들이 많은데요. 결론적으로 말하면 자동으로 보장이 되지 않습니다.
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하여야 합니다. 갱신을 요구하는 방법은 임대차계약기간 연장을 원한다는 의사표시를 건물주에게 전달만 하면 되기에 구두로 통보하거나 문자 메시지를 활용해도 됩니다. 하지만, 장래에 분쟁이 발생해 갱신 여부를 따져봐야 할 때는 연장이 됐다는 점을 효과적으로 밝힐 수 있는 입증자료가 있어야 하므로 가급적이면 내용증명 등으로 계약갱신을 요구하는 것이 좋습니다.
위와 같은 방법으로 갱신을 요청하지 않고 계약기간의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 당사자 간 아무런 통고 없이 묵시적으로 계약이 연장되었다면 계약이 갱신된 것으로 볼 것인지를 놓고 법률가들의 의견이 엇갈리기는 하지만 판례에서는 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.
만약 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절의 통지를 하였음에도 불구하고, 임차인이 계약갱신을 요구하지 않았다면 임대차계약 만료일에 계약은 종료됩니다. 통지의 선후와는 관계없이 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 계약은 연장됩니다.
판례
[대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결]
법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.
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