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상가 임대차보증금 압류 시 임대차계약 해지 요구할 수 있을까?


굿비즈부동산
글작성<굿비즈부동산>

임대인이 상가보증금에 법원의 ‘압류 및 추심명령’을 받게되면 법을 잘모르는 임대인은 당황할 수밖에 없는데요. 특히 임차인에게 월세는 제대로 받을 수 있는지, 임차인이 월세를 주지 않아도 보증금에서 월세를 깔 수 있는지 등 불안할 수 밖에 없습니다. 이때문에 임대인은 임대차 계약을 해지할려고 할텐데요, 임대인이 위와 같은 ‘압류 및 추심명령’이 내려졌음을 이유로 임차인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있을까?


"임대인이 임대차보증금에 대한 법원의 압류명령을 받게되면 그 효력이 발생하여 임대인과 임차인은 더 이상 임대차보증금을 마음대로 처분해서는 안됩니다. 만약 이를 처분할 경우, 임대인은 큰 손해를 받을 수도 있습니다."


임대인 ‘압류 및 추심명령’을 받았다고 해서 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 하지만 계약서 특약으로 '임차인의 보증금이 가압류되거나 압류된 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다'는 취지의 약정을 넣게되면, 특별한 사정이 없는 한 계약 해지가 가능합니다.


따라서 임대차보증금에 대해 가압류 또는 압류가 될 경우 임대인 입장에서는 다양한 변수를 고려할 수밖에 없을 뿐만 아니라 임차인의 채권자와 분쟁이 발생할 여지도 배제할 수 없기 때문에, 임대차계약서 작성 시 이를 고려한 특약 작성도 필요할 것입니다.


■ 임대인이 임대차 기간 만료 전 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유

①임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우(민법 제629조)

②임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제637조)

③임차인이 임대차목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하는 경우

④임차인이 차임을 연체하는 경우입니다(민법 제640조, 상가건물임대차보호법 제10조의8)



모든 임차보증금이 압류될까?

원​칙적으로는 모든 임대차 보증금에 압류가 가능합니다. 다만 임차인의 보증금이 '아래의 지역별 보증금액'에 해당되는 경우에는 압류를 할 수 없습니다.


○ 서울특별시 : 6천500만원 이하

○ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

○ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

○ 그 밖의 지역 : 3천만원 이하




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