임차인이 계약만료일 6개월전부터 1개월전까지 사이에 임대인에게 계약을 연장하겠다는 의사를 전달했음에도 불구하고 임대인이 아무런 연락 없이 계약만료일이 지났다면, 묵시에 의한 갱신이 이루어진것입니다. 즉 이런 경우를 두고 현장에서는 '자동연장'이라고 하지만, 법적으로는 '묵시적갱신'이라고 표현합니다.
특별한 사정이 없다면 ※환산보증금이 일정액 이하 상가의 경우, 계약은 묵시적으로 연장되고 묵시의 갱신으로 체결된 임대차의 존속기간은 직전 임대차계약의 종료일부터 1년으로 봅니다. 예를 들면, 2022.1.1.부터 2023.1.1.까지의 기간으로 체결한 상가임대차의 경우 묵시적갱신이 되었다면 임대차계약기간이 1년 연장되어 2024.1.1.이 만기일이 됩니다.
묵시의 갱신으로 존속중인 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있습니다. 단, 통고의 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
환산보증금을 초과하지 않고, ※계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임대차의 경우에도 묵시의 갱신은 가능합니다.(아래 대법원 판례 확인) 단, 해당 판례는 갱신요구권의 행사 기간을 최초임대일로부터 5년까지로 제한하였던 구 상가건물 임대차보호법을 적용한 사례입니다. 현재는 최초계약체결일로부터 10년이 지난 임대차의 경우에도 묵시의 갱신으로 계약이 연장될 수 있습니다.
판례
[대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결]
구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것)제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다.
이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다.
※ 환산보증금이 일정액을 초과한 상가임대차가 묵시적갱신된 경우
이 경우는 임차인의 권리가 위태로울 수 있는데요. 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법이 적용되기 때문입니다.
민법 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과 하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이다. 이 규정에 따라 임대인은 해지 통고를 할 수 있다.
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