일반적으로 부동산을 매매 계약할 때 매수인은 매도인에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 이 경우 매매계약이 정상적으로 이행되지 아니할 경우, 특히 매수인이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 실제로 그렇게 간단하지 않으며, 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다.
부동산 매매 계약의 「법정 해제」란?
1) 법정 해제의 발생요건
① 계약 이행을 지체할 때
매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그이행을 최고하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제544조 본문). ※ 최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)
또 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기 동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제545조).
② 계약 이행을 불가능할 때
계약자의 책임 있는 사유로 인해 계약 이행이 불가능할 때에는 당사자는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제546조).
2) 매매 계약 법정 해제의 효과는?
위와 같이 매매 계약해제의 발생 요건에 의해 계약이 해제되면 더 이상 계약상 이행 의무가 없게 되는 것입니다. 그리고 그동안 서로 주고받아던 것에 대해 상호 원상회복 의무를 지게 됩니다. 즉 계약 체결 전으로 돌아가는 것입니다. 그 결과 금전을 지급받은 사람은 이자를 붙여 돌려줘야 하고, 부동산을 사용 수익 한 사람은 그이익을 반환해야 합니다. 하지만 계약 불이행의 책임이 있는 사람은 상대방에게 손해를 배상해야 합니다.
그럼 부동산 매매계약할 때 지급된 계약금은 어떻게 되는가? 민법은 계약금을 해제권을 보류하기 위해 주고받은 해약금으로 추정하고 있습니다. 즉 "매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 1항)."고 명시하고 있습니다. 이를 ‘해약금에 의한 해제권’이라고 하는 것입니다.
이러한 해약금에 의한 해제는 채무 불이행으로 인한 해제가 아니므로 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다(동조 2항). 다만 이러한 계약해제는 ‘당사자의 일방이 계약의 이행에 착수할 때’까지만 행사할 수 있으며, 예컨대 매수인이 매도인에게 중도금을 지급한 경우에는 이미 계약의 이행에 착수한 것이므로 해약금에 의한 계약해제권은 발생하지 않습니다. 따라서 매도인이 채무 불이행을 하지 않는 한 매수인은 계약해제를 할 수 없습니다.
부동산 매매 계약의 「약정 해제」란?
1) 약정 해제의 발생요건
당사자들이 부동산 매매계약을 진행하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있도록 약정하는 것을 '약정 해제'라 합니다.
매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보 조항입니다. 하지만 "이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다 851 판결)."는 것이 대법원의 판례입니다.
2) 매매 계약 약정 해제의 효과는?
당사자들이 부동산 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있으며, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정 해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다 89 판결).
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