상가 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 상가권리금 보호제도를 도입했습니다.
이에 따라 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 권리금 회수를 방해하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의4).
개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다.
「권리금 보호」 법제화하게 된 이유
소위 ‘폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인 에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔습니다. 이러한 경우 임차인은 자신의 노력으로 만들어 놓은 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로 부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 임대인 직접 운영)하여 이익을 취하게 됩니다.
개정법은 위와 같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명문화한 것입니다.
「권리금 보호」 법제화 내용
상가건물임대차보호법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반해 임대인이 방해 행위를 했을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 한것입니다.
법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다. 법개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 합니다.
사례
임차인 甲은 임대인 乙의 상가건물에 2016. 1. 1.부터 2017. 12. 31.까지 상가건물임대차계약을 체결하고 큰 식당을 운영하였습니다. 甲은 사업수완이 좋아 장사가 무척 잘되어 甲의 식당을 인수받고 싶어 하는 사람들이 많았습니다. 甲은 A에게 권리금을 받고 가게를 넘기기로 하고 2017. 9. 1. 임대인 乙에게 신규임차인인 A를 주선하였으니 신규임차인 A와 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였으나, 임대인 乙은 이를 거절하였습니다. 이때 임차인 甲은 임대인 乙에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까요?
“임차인 甲은 임대인 乙에게 손해배상을 청구할 수 없다.”입니다. 왜냐하면 상가건물임대차보호법에서는 권리금 회수 방해금지 기간을 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 손해배상 청구의 대상은 위 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인이 이 가간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없는 것입니다. 그러므로 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의하셔야 합니다.
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