상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해 하지 못하도록 하는 등 임차인들의 권리금이 최초 로 법적 보호를 받을 수 있도록 했습니다.
개정안은 권리금을 법에서 명확히 규정하고, 임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과한 것입니다. 만약 방해행위를 했을 경우에는 임대인에게 임차인의 손해를 배상하게해 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 했습니다.
손해 배상액 범위는?
개정법 제10조의4제3항의 내용을 보면 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 된다는 의미입니다.
임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수는 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 객관적으로 평가하여 결정되게 됩니다.
개정법 제10조의7은 ‘국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차 및 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다’고 규정하고, 국토교통부 에서는 권리금 산정의 기준을 고시로 정하고 있으므로 객관적인 권리금 산정에 참고하실 수 있을 것입니다. 다만, 객관적 권리금 액수는 최종적으로 손해배상 소송에서 법원이 정하는 감정인의 감정을 통해 결정될 수 있을 것입니다.
판결 사례
가. 원고의 주장
1) 원고 및 선정자는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고, 이 사건 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과하여 이 사건 임대차계약에는 같은 법이 적용되지 않아 피고가 같은 법 소정의 대항력을 원용할 수도 없으므로, 피고는 임대차계약이 존속 중임을 전제로 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 없다.
2) 설사 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도 원고가 새로운 임차인이 되려는 안00에게 요구한 차임은 지난 수 년 간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것이어서 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않으므로 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 볼 수 없다.
나. 피고의 주장
1) 원고 및 선정자는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 소외 박00으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였으므로 이 사건 임대차계약 상 임대인에 해당한다.
2) 개정된 상가건물 임대차보호법의 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속 중이었으므로 피고는 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정을 원용할 수 있다.
3) 원고는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 안00에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였으므로 손해를 배상할 책임이 있다.
◆ 판결 ◆
가. 손해배상청구권의 성립 여부
① 임대차계약의 승계 및 상가건물 임대차보호법의 적용 여부
앞서 본 기초사실과 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고와 소외 박00이 2008. 7. 31. 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 갱신하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 박00으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 각 인정되므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있어 피고는 원고 및 선정자에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있다.
② 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수 방해 여부
앞서 본 기초사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점, ② 원고는 새로운 임차인이 되려는 안00에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 큰 점, ③ 원고는 위 안00에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 자력 또는 능력과 무관하거나 개인 정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등의 제출을 요구한 점, ④ 이와 같이 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 안00에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 안00으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고와 선정자는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 할 것이다.
나. 손해배상의 범위
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
앞서 본 기초사실과 감정인 권00의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 안00이 피고에게 지급하기로 한 권리금은 100,000,000원인 사실, 임대차 종료 당시의 권리금 감정금액은 89,870,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 그 중 낮은 금액인 89,870,000원이 손해배상액이 된다.
다. 소결론
따라서 원고와 선정자는 공동하여 피고에게 89,870,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본의 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2016. 6. 28.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
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