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임차보증금은 누구에게나 결코 적은 금액이 아닙니다. 더군다나 임대인 건물이 경매나 공매로 처분되는 경우 우선순위에 밀려 소중한 임대보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 상황을 대비해서 임대보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 '확정일자'를 반드시 받아두는 것이 좋습니다.
주택과 마찬가지로 지식산업센터, 사무실을 임차할 때도 확정일자를 받아두는 것은 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 매우 중요한 일입니다.
확정일자란 무엇인가?
확정일자란 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 지식산업센터, 사무실을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 세무서장으로부터 확정일자를 받아 놓으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 됩니다. 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 사무실의 경우에도 「상가임대차보호법」의 적용을 받습니다.
이는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 사업자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 제정된 「상가임대차보호법」에 따른 내용입니다. 그런데 이 법을 적용받기 위해서는 지역별로 환산보증금이 일정 금액 이하일 경우에만 가능합니다. 따라서 확정일자를 통해 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 수취하기 위해서는 우선 사무실 소재지의 지역이 조건을 만족해야 한다는 것에 유의해야 합니다.
환산보증금이란 임대차 계약상의 차임을 보증금으로 환산한 값이다. 당해 임대차 계약상 차임에 100을 곱한 값에 보증금을 더한 금액을 말한다.
"환산보증금=보증금+(월세 X 100)"
확정일자 신청방법
사무실을 임차하여 확정일자를 받고자 할 경우 아래 안내된 서류를 구비하여 사무실 소재지 관할 세무서에 방문하여 접수 하면 됩니다. 아직 사업자등록이 되어 있지 않은 신규사업자와 사업자등록을 마친 기존사업자에 따라 구비서류가 달라집니다.
1. 신규사업자 필요서류
-임대차계약서 원본
-사업자등록신청서(확정일자 신청 겸용서식)
-임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부
2. 기존사업자 필요서류
-임대차계약서 원본
-사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)
-사업자등록증 원본
-임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부
기존사업자가 확정일자를 신청할 때
임차인의 사업자등록 사항이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 위와 같은 문제를 사전에 방지하기 위하여 임차인이 확정일자 신청 시 임대차계약 내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 진행해야 합니다.
확정일자 관련 궁금한 내용 Q&A
Q : 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하나요?
A : 각각의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여 계약서별로 각각의 확정일자를 부여받아야 합니다.
Q : 전차인도 확정일자 신청이 가능한가요?
A : 전차인은 확정일자를 신청해도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다.
Q : 계약 연장 시 계약서의 보증금만 증가하여 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액 부분에 대해서만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나요?
A : 계약 연장 기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
Q : 동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였는데 임대인이 동일인인 경우 확정일자를 부여 받아 취득한 권리가 그대로 유지되나요?
A : 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되기 때문에 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.
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