민법 제565조에 의하면 부동산 거래 시 계약금이 수수된 경우 계약 이행에 착수하기 이전이면 매도인은 계약금의 배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
그러나 정상적 계약금을 내고 계약서를 썼을 경우는 계약금의 2배액만 주고 일방적 계약 해지를 요구할 수만은 없습니다. 소유권이전등기 이전에도 무조건 계약을 해약할 수 있는 것은 아니며, 계약 해제는 중도금 지급 이전에만 가능하며 이후에는 계약금 배액을 제공하는 방법으로 계약을 해제할 수는 없습니다.
부동산을 매도하려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원 판결이 있어 소개합니다.
A 씨는 2013년 3월 B 씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한 채를 11억 원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만 원으로 정했습니다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다.
하지만 A 씨는 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 B 씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만 원의 두 배인 2000만 원을 변제공탁했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B 씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만 원이 아니라 계약금 1억 1000만 원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"라며 소송을 낸 것입니다.
■ 1심 판결
"A 씨는 B 씨로부터 지급받은 계약금 1000만 원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만 원을 지급하라"라며 원고 일부 승소 판결했습니다.
■ 2심 판결
손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "A 씨는 B 씨에게 총 8700만 원을 지급하라"라고 판결했습니다.
■ 대법원 판결
대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 B 모(64) 씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 A 모(73) 씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다 231378)에서 "A 씨는 B 씨로부터 교부받은 계약금 1000만 원을 포함해 총 8700만 원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결한 원심을 23일 확정했습니다.
재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"고 판시한 것입니다.
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「굿비즈부동산」
